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18.02.2013 | Neuregelung zum Energieausweis

Den Energieausweis gibt es schon seit 2008, weil er jedoch nicht sehr häufig nachgefragt wurde, spielte er im Berufsalltag von Maklern selten eine Rolle.
Die neue Regelung sorgt nun für mehr Aufwand: Seit Anfang dieses Jahres müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler schon bei der Besichtigung über den Verbrauch einer Immobilie aufklären.

Im Februar will die Bundesregierung außerdem eine Änderungsverordnung zur Energieeinsparverordnung beschließen, die vorsieht, dass energetische Kennwerte sogar schon in Immobilienanzeigen angegeben werden müssen. Was daraus wird, bleibt abzuwarten.

Wird einem Käufer kein Energieausweis vorgelegt, kann er diesen selbst erstellen lassen und die Kosten einklagen. Verfügt ein Makler über keinen Energieausweis bzw. nicht die entsprechenden Daten, ist er entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber schriftlich zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat und dieser dem nicht nachgekommen ist. Die Nichtbeachtung kann hohe Geldbußen für den Eigentümer zur Folge haben.

Zu unterscheiden ist zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. Bei Letzterem wird der Energiebedarf innerhalb der vergangenen drei Jahre anhand der Heizkostenabrechnung der Bewohner ermittelt. Die Rechnung ist stark abhängig vom Verhalten der Konsumenten und sagt nur bedingt etwas über anfallende Kosten für neue Bewohner aus. Der Bedarfsausweis basiert auf den Einschätzungen eines Fachmannes, der die Kosten auf Basis des baulichen Zustandes einer Immobilie kalkuliert.
Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen um 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiedarf aus, als der Bedarfsausweis. Während der Verbrauchsausweis nur etwa 50 Euro kostet, muss der Eigentümer für den Bedarfsausweis zwischen 300 und 400 Euro zahlen. Jedoch gewährt die EnEV 2009 Eigentümern nicht in jedem Fall die Wahlfreiheit zwischen den Ausweis-Varianten.

Für ab 2002 entstandene Neubauten ist ein Bedarfsausweis verpflichtend, das gilt seit dem 01.10.2007 auch für Nichtwohngebäude. Gleiches gilt für Gebäude, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und die über ein bis vier Wohneinheiten verfügen.
Ausnahme: Sollte dem Eigentümer oder Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie mit höchstens vier Wohneinheiten bereits vor dem 01.10.2008, also spätestens bis zum 30.09.2008, ein Verbrauchsausweis ausgestellt worden sein, ist dieser weiterhin gültig. In diesem Fall ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.
Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern, die ab 1978 errichtet wurden, sowie für alle Häuser mit fünf und mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr. Gleiches gilt für Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden.

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